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　除了租金之外，房企还通过增值服务挖掘消费潜能，譬如万科旗下的泊寓一些房间是没有洗衣机的，只能去公共洗衣机花钱洗衣。

　　这么来看，房企的长租公寓与其他长租公寓堪称两个物种。

　　杀出重围走向何处？

　　尽管看好长租公寓的房企不少，然而真正舍得下血本的却不多。

　　据中研网数据显示，截至 2019 年，TOP30 房企中逾 6 成公司涉足长租公寓，其中万科旗下的泊寓和龙湖旗下的冠寓新增规模占 TOP10 房企长租公寓新增规模比例近 6 成。

　　简而言之，万科与龙湖走在行业的前列。

　　公开资料显示，泊寓累计进入 33 个城市，开业房间数超 13 万，在租客户超 15 万人，整体出租率 94%，续租率 55%，累计服务 40 万客户，上半年营收 10.5 亿元；冠寓开业房间数约 7.9 万间，整体毛利率在 32%~35%，出租率达到 88.6%。

　　此背景下，房企要在赛道上更进一步，仍有两大挑战无法忽视。

　　一方面，长期盈利模式仍不明朗。长租公寓土地成本高、回报周期长，亏损成为行业的代名词，这在一定程度上加重了房企的现金流负担，而在持续亏损状态之下，有的房企将其剥离独立经营以避免影响主业，

　　因此，在长期盈利点仍在摸索的背景下，主流房企虽看好长租公寓的前景热情参赛，但敢于投入重兵的却寥寥无几。

　　一名业内人士告诉锌刻度：“一个解决思路是利用集体土地建设长租公寓，企业仅仅获取土地的经营权和使用权，从而无需缴纳巨额的土地出让金；另外一个解决思路是为卖房引流，长租公寓的租金在一定年限内 100% 抵购房款或车位款，从而转嫁经营成本。”

　　另外一方面，短时间无法成为核心业务。房企投资的长租公寓虽然增长较快，但与主业相比就是小巫见大巫了，那可是一个 17 万亿元的市场，这意味着房企的重心难以在短时间内迁徙，进而就无法获得更多资源的倾向。

　　“当前房地产开发仍是房企主业，且长租公寓多处亏损状态，因此规模较小。”中原地产上海首席分析师卢文曦称。

　　譬如 2020 年上半年，万科长租公寓业务营业收入为 10.5 亿元，而总营业收入约 1463.5 亿元，占比不足 0.72%。

　　对此，郁亮近日也表态：“未来5~10 年，万科收入的大头来自地产开发，这一点不会改变。”
 

　这意味着，华为作为新入局者，很可能会影响博世在中国乃至全球的营收。

　　但作为智能汽车产业全球变局的参与者，无论是华为还是博世，其实都在做顺势而为的生意。只是随着产业格局的变动，新老势力们难免会有一场血战。这场战争，对华为、高通、英伟达等新势力是机遇，而对博世这样的老对手则是挑战。

　　但无论是谁坐上新王位，风暴已来，智能化的战争已经无可避免。

　　时代大潮之下，华为给行业带来的变化，可能是成为中国 Tier1 后，能否带领中国车企征战全球的悬念。
 

在 Tier1 目前被外国公司垄断的当下，许多汽车从业者对华为抱有很高的期望。

　　随着产业分工的加速，类似智能手机“一个国家负责一件事情的区域化格局”正在加速形成。

　　对汽车上游的垄断，一位从业者分享了自己的所见所闻：

　　因为国内缺少 Tier1 的企业，所以很多上游的公司做出什么汽车专用芯片，往往都需要先找博世等公司进行认证，不完成认证国内的车企就无人敢用。

　　不敢用的原因不是芯片不好，而是汽车制造时，汽车上电子系统都是博世等公司提供的，企业不知道更换芯片后会不会出问题，基于怕出事的担忧，不用才是企业的最优选。

　　在他看来，让华为成为国内的 Tier1，有助于在国家内循环战略下，形成中国自己的智能汽车标准，从而围绕标准，培养一批真正有竞争力的上游公司。

　　但和普通人期待华为“汽车”的心情不同。

　　一位汽车从业者说：“目前的车企，对全力梭哈华为的造车方案其实有一定的排斥态度，比如长安，既和华为合作，也和博世、阿里及腾讯等公司有所往来。”

　　对于车企这样选择的原因，他补充道：“面对智能汽车快速分工的新格局，车企其实比谁都了解这个趋势，所以大家尽管想去拥抱，但也担心产业链快速整合之后，自己的利润会越来越少。”

　　对于车企的疑虑，徐直军曾在 2020 年 9 月接受 21 世纪经济报道采访时，表达了一个观点：“未来，不同的车企基于自己的能力和策略会有不同的选择，有些会选操作系统，有些可能只会选我们的硬件，有些会自己做，但是，我们给他们提供了不同的选择。”

　　结合“华为多次发表不造整车”的言论，当下的华为一边提升自己辅助造车的能力，另一边也在用开放的态度，给车企吃下“不抢生意”的定心丸。

　　作为华为直接对标的博世，其实远比车企更为紧张。

　　在第十二届汽车蓝皮书论坛上，华为智能汽车负责人王军曾表示，华为正在研发激光雷达技术，目标是短期内迅速开发出 100 线的激光雷达。未来计划将激光雷达的成本降低到 200 美元甚至是 100 美元。

（编辑：平凉站长网）

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